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银行商业贷款说明

 

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第一步:咨询贷款情况

    当您终于找到满意的房产并且和房东也达成了一致的成交意向,那您现在要考虑的是房款支付问题了。


    如果您准备申请部分贷款资金用来支付购房款,那在您签订二手房买卖合同前,一定要先向拟申请贷款的住房公积金中心或银行咨询贷款业务,详细了解贷款政策并确认自身情况,以免因各种情况造成贷款申请遭拒或额度不足无法按期交纳房款。


    公积金贷款属政策性的个人住房贷款,具有一定的政策补贴性质,所以深受广大市民青睐。公积金贷款对贷款的条件比较严格,大家买房前应该充分了解公积金贷款的政策,明确自己是否符合公积金贷款的条件。对超出公积金贷款额度的,可以申请组合贷款。宜兴房产网中有宜兴公积金中心的官方网站链接,您可以登录仔细查阅公积金贷款的各项政策,这儿就不展开说了,本篇主要针对的是二手房的商业贷款。


    宜兴各银行是认房又认贷,即:


    1、 以家庭为单位,各成员如在宜兴房管局房屋登记系统中,查询到有一套或以上住房的,借款人申请贷款购买的住房认定为第二套或者以上住房。


    2、 银行通过查询征信记录,发现借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房,又申请贷款来买住房,也认定是第二套及以上住房。


    3、 外地户口居民在宜兴购房,不能提供一年以上在宜兴的纳税证明(或社保缴纳证明)的,暂停申请贷款。

    对于申请购买第二套住房的,贷款首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,对于第三套贷款,各商业银行已不接受贷款申请了。


    因此,一些需要贷款的二次置业客户要特别注意。再次提醒您,商业贷款政策现在变化很快,您可以登录到宜兴房产网的房产贷款频道了解最新的贷款政策后再作决断。


    所以在决定申请贷款前,建议您向贷款部门当面咨询清楚,在咨询时,您要把自已的情况说清楚下,比如:您曾经的贷款情况、您家庭成员名下是否有住房、您想购买房屋的产权面积及建成年份、您的银行信用如何(主要指您是否有拖欠还款记录)、您对首付要求是什么、您想贷多少钱、贷多少年等。有时电话并不一定能说的清楚,小编比较建议您采用当面咨询的方式。


    总之,如果您购买二手房需要贷款的,一定要将贷款的各类政策吃准摸透,做到心里有数。

第二步:申请贷款

    您把您的情况全面告知后,当银行客户经理告诉您,您各项情况基本符合他们的要求,那贷款方面您心里有数了。现在您可以放心与卖方签订二手房买卖合同了,签订好二手房买卖合同(合同在房产网的“购房工具”频道中的“二手房交易手册”栏目中有范本)后,那紧接着要办的是去进行房屋评估。


    评估时,买卖双方(就是您和原房东)带好双方的身份证、房产证和国土证,到行政服务中心一楼的评估窗口进行评估,评估结束后,评估窗口会出具一份评估报告。


    评估很快的,一般十几分钟就能搞定。评估结束后,您就马上带上您的爱人到银行去填写进行正式的贷款申请。


    去银行时,不要忘记带上以下材料:夫妻双方身份证、户口本、结婚证(单身的要带上未婚证明或离婚证明)、收入证明、原房产证、原土地证、二手房买卖合同、首付款凭证(一般是卖方出具的收条)、评估报告,非本地居民另需提供暂住证、一年以上的社保(或个税)交纳证明。


    在这个过程中,有以下几点是要您特别注意的:


    注意一:


    在去申请贷款前,要先确认好申请借款的金额、期限、采用等额本息还是等额本金还款法等;注意了,公积金贷款只能采用等额本息还款法,而商业贷款,一般也较多的采用的是等额本息还款法。还有,您将来的月还款额是不得超过家庭月收入的50%的。
 

    注意二:


    房产抵押时,银行需要了解您的房屋值多少钱,过户时,契税根据房屋的价值进行计算,因此,银行和税务部门都要知道您的房子值多少钱,这就需要专门的评估机构进行估价,这个估价就是我们所称的房屋评估。


    上面材料里所提到的房产评估报告,可以到位于行政服务中心一楼的评估窗口进行评估。提醒一下,当您和卖方办理产权过户时,也需要评估,所以您在申请贷款时的抵押评估时,可以和评估人员讲清楚,要求将过户评估和住房贷款评估的评估报告一并出具。


    过户评估不收取评估费用,公积金中心和多数银行可凭过户评估确定房屋价值,无须另外重新评估,但贷款使用过户评估报告时,您需支付费用200元给评估机构。

第三步:审批贷款

    收到您所递交上面所提到的这些材料后,银行客户经理要求您填写一张《贷款申请书》,然后对您递交材料的完整性、真实性、有效性和合法性,以及对您的信用记录、还款能力、抵押房屋情况等进行初步审查。


    银行认为您符合贷款条件的,则会告诉您初步审查通过了,银行会要求您预签借款合同、抵押合同等各项文件。虽然银行的初步审查通过了,但他们还需要一个内部审批的过程,在开始银行内部审批前,您要和卖方去办理二手房过户手续,并且及时把契税完税证明和销售发票及时送到银行。


    一般来讲,银行信贷部初步审查通过后,最终内部审批通过率是极高的。公积金中心审批时间一般为1天;银行为2-3天,一般不超过7天。 

第四步:产权过户
    当银行告诉您初步审查通过后,您可以约上卖方去办理产权过户手续了。产权过户手续主要指的是房屋所有权证和国有土地证的过户。房产证和国土证过户从受理到领证的时间一般为十个有效工作日左右。城区房屋过户到行政服务窗心房管窗口办理,乡镇房屋过户至各乡镇房管所办理。流程分为:评估—签订买卖合同—填写过户申请表—缴纳契税—缴纳营业税、个人所得税等—受理过户—国土证过户—领证。

    如何办理产权过户手续,在宜兴房产网的“购房工具”频道中,有一栏目为二手房交易流程,对如何办理过户有详细介绍,您可以参考下。
   
    一般来讲,房产证过户时间为4个有效工作日,加上土地证的办理时间一般在10个有效工作日左右。

    在这里要特别提醒您的是:在房管部门出具受理单后,您则要等上几天才能去领取房产证,您当时手里应该有一份宜兴地税局出具的契税完税证明和销售发票,这完税证明和销售发票要及时送到银行去的。
第五步:办理抵押登记
    在您等领取房产证的期间,银行客户经理通知您,贷款申请已经通过,接下来的事就是落实放贷条件了,即办理抵押登记(也称办理他项权证)。
 
    当您办完产权过户,您需要把房产证和国土证送到银行,银行会要求您签署办理抵押登记所需的一些文件,比如办理担保公司担保、保险等手续。在这儿提醒您,如果您房产证上有共有人,则共有人必须到场。
 
    签署完相关文件,紧接着就是办理抵押登记,有些银行帮代办抵押登记,有些银行是将相关材料给您,让您自已去办理抵押登记。

    但不管是自已办还是银行代办,只要材料齐全,很方便的,只要您(如果房产证上有共有人,则共有人需要一起到场)到行政服务中心一楼的房管窗口申请办理即可,手续办妥后千万不要忘记把抵押登记的受理单交给银行。一般抵押登记(也称办理他项权证)从受理到领证的时间为4个有效工作日。

在这个过程中,有以下注意事项:

    注意一:

    上面提到的产权过户,从受理到领取房产证和国土证的时间一般为10个有效工作日,抵押登记从受理到领证,为4个有效工作日。还里还不包括银行的审批时间,因此,您在和卖方签订合同约定付款时间时,一定要考虑万一遇到特殊情况贷款不能按时发放的问题。

    注意二:

    在您办理抵押登记(也称他项权证)时,还需缴纳抵押登记费,房屋抵押登记费是房屋贷款人到房管局办理抵押登记手续向房管局缴纳一定的服务费用,标准为住宅80元每套,非住宅为550元/件,由申请贷款人即您支付。

    注意三:

    在您去办理抵押登记时,不要忘记带好以下材料:

    1、房屋登记申请书;
 
    2、买方的房屋所有权证; 

    3、买方的国有土地使用权证; 

    4、借款合同及房地产抵押合同; 

    5、抵押人身份证件;

    另:
    (1)借款人不是抵押人的,抵押人需出具愿意为借款人提供担保的承诺;
 
    (2)监护人以未成年子女的房屋办理抵押登记,须提交抵押房产所得收益用于未成年人的声明公证。
 
    注意四:

    银行根据不同情况,或可能会要求您办理担保和保险手续:

    担保费用:贷款金额*贷款期限*年费率(您选择提前还贷不退担保费的费率为年0.07%、提前还贷可退部分担保费的费率为年0.1%,您可根据自身还款情况选择);

    保险费用:贷款金额*贷款期限*0.03%

    公积金贷款收担保费,不收保险费。有些银行不收担保费,也不收保险费,根据银行不同和申请贷款人情况不同有异。
第六步:贷款发放
    当4天后,您的抵押登记办好了,银行也拿到了您的他项权证,那您就等待银行发放贷款了。一般情况,银行在收到您他项权证后的次日放款。

    有一点要特别提醒您,等他项权证办好后,根据监管部门《个人贷款管理暂行办法》,贷款资金只能发放至售房人帐户或居间方监管帐户。也就是说,贷款是打到卖方名下的,而不是打到您的名下。这和公积金贷款是有很大区别的。
 
    注意一:

    当他项权证办好,也就是最终审批同意的贷款利率有可能与之前申请时的贷款利率不同,以发放时贷款利率为准。
    注意二:

    不管是公积金贷款还是银行贷款,只有办理了抵押登记,领取到了他项权证,方可提取贷款。
第七步:还款

    经过一段时间的辛苦,产权过户完事了,贷款终于办好了,您终于可以喜迁新居,不过可别忘了每月在银行扣款日前足额存入相应还款金额。


    小编曾在实务中,遇到过多例因原还款延迟,导致信用记录有污点申请贷款遭拒的例子。


    所以要特别提醒您的是,还款信用非常重要,应该象爱护生命一样爱护您的信用记录!

 

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