• 未取得产权证的拆迁安置房,能买吗?
  • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2017-10-20  /  浏览:2449 次  /  

 

2012年李洋(化名)因住房需求购买张强(化名)一套拆迁安置房,由于该安置房还在建设阶段,尚未竣工交付使用。所以,张强只有拆迁补偿协议与购房意向书等手续,并没有该房屋的房屋产权证。经双方协商一致,张强将该房屋以150万元的价格卖给李洋,双方签订了《房屋买卖合同》,之后李洋按合同约定将150万元全款支付给张强。

《房屋买卖合同》约定,在该房屋尚未竣工交付使用前,李洋将以张强的名义继续办理房屋的相关事宜,在房屋产权证发放后,张强有义务协助李洋办理该房屋产权过户手续。

一年后,该房屋竣工并正式交付使用,李洋随即便搬进了新房并对该房屋进行了装修布置,不久,该房屋产权证便发下来了,房屋产权证载明权利人为张强。

一年的时间,该房屋周边房价均有所提升,当李洋要求张强按合同约定协助其办理房屋产权过户时,张强反悔了。张强表示当时签订的《房屋买卖合同》未经过其配偶同意,且未取得房屋产权证不得买卖,所以该《房屋买卖合同》无效,其将150万元退还给李洋,要求李洋立即腾退房屋。李洋认为张强不协助办理房产证过户的行为严重违约,将张强诉至北京市某区人民法院,请求法院维护自己的合法权益。

 

1、张强未经配偶同意出卖该争议房屋,自己无权处分,该《房屋买卖合同》是否有效?

2、该争议房屋出卖时未建好且在没有发放房屋产权证的情况下签订的《房屋买卖合同》是否有效?

 

律 师 说 法:

由于房屋拆迁后,被拆迁人可能同时获得多套房屋。因此,对其享有权益当尚未办理入住或获得产权证的房屋如何处理,实践中经常出现纠纷。针对本案第一个争议焦点,虽然法律规定“共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让”,但根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》中第89条:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。

本案中的房子虽然为张强夫妻共同所有,但李洋按合同约定支付全款,属于善意、有偿取得。故,李洋与张强的《房屋买卖合同》应合法有效,该合同对双方均有约束力。

对于第二个问题,当事人之间就拆迁安置房屋买卖合同在订立时,便可以证明该房屋属于来源明确、权属清楚的房屋,出卖方主张合同无效违背了诚实信用原则。为了保护交易安全,理应认定合同有效。所以,本案张强应交付房屋,并协助李洋办理房屋产权变更登记手续。

综合本案情况,可以看出,买卖双方签订《房屋买卖合同》时,新的安置房还没有建好,张强与李洋签订的合同实际上就是一种对于出卖方权利的转让,拆迁安置补偿的权利,实际上是债权中的一种请求权。债权是可以转让的,根据拆迁安置法规,也没有对此的禁止性规定,合同是双方当事人的真是意思表示,属于该买卖合同合法有效,买卖双方应按照合同约定履行合同。

最终法院经审理判决,认定李洋与张强签订的《房屋买卖合同》内容是双方的真实意思表示,并不违反《合同法》及其他法律的相关规定,所以,该合同合法有效,并判令张强在判决生效后30日内配合李洋办理房屋过户手续。

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